LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Statut fiscal applicable à un particulier qui loue un logement meublé sans en faire son activité principale. Il permet, au régime réel, d'amortir le bien et le mobilier pour réduire fortement, voire effacer, l'imposition des loyers.
Sommaire
Définition détaillée
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui s'applique au particulier louant un logement meublé, sans en faire son métier. Les loyers ne sont pas imposés comme des revenus fonciers classiques, mais dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
C'est cette qualification en BIC qui ouvre la possibilité, au régime réel, d'amortir le bien : un mécanisme puissant qui réduit, souvent à zéro, l'impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.
Conditions pour être LMNP
- Louer en meublé un logement décent et équipé selon la liste légale du mobilier.
- Recettes locatives inférieures à 23 000 € par an, ou inférieures aux autres revenus du foyer fiscal.
- Déclarer le début d'activité pour obtenir un numéro SIRET (formulaire P0i).
Dès que ces seuils sont franchis durablement, le loueur passe en LMP (Loueur Meublé Professionnel), avec des règles différentes.
Micro-BIC ou régime réel
| Régime | Avantage principal |
| Micro-BIC | Abattement 50 % |
| Régime réel | Charges + amortissement |
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, sans aucun justificatif. Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion) et l'amortissement. Le réel devient gagnant dès que charges et amortissements dépassent l'abattement de 50 %.
L'amortissement, l'atout du réel
L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du prix du bien (hors terrain) et du mobilier, pour tenir compte de leur usure théorique. C'est une charge comptable sans décaissement : elle réduit le bénéfice imposable sans coûter de trésorerie.
Concrètement, un appartement de 200 000 € amorti sur 30 ans génère environ 6 000 € de charge annuelle, qui vient s'imputer sur les loyers. Combinée aux autres charges, cette déduction efface souvent l'impôt pendant 10 à 20 ans. Le suivi se fait dans un compte de résultat et un bilan simplifiés, joints à la déclaration 2031.
LMNP ou LMP
La frontière tient aux recettes : au-delà de 23 000 € de loyers annuels et lorsque ces loyers dépassent les autres revenus du foyer, le statut bascule en LMP. Le LMP offre d'autres avantages (déduction des déficits sur le revenu global, exonération de plus-value sous conditions) mais entraîne l'assujettissement aux cotisations sociales. Le choix dépend du montant des loyers et de la stratégie patrimoniale.
Optimiser la fiscalité de votre location meublée ?
Comparer les experts-comptables en ligneQuestions fréquentes
Qui peut bénéficier du statut LMNP ?
Tout particulier louant un logement meublé, tant que les recettes restent sous 23 000 euros par an ou ne dépassent pas les autres revenus du foyer. Au-delà, le loueur bascule en LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Quelle est la différence entre micro-BIC et régime réel ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sans justificatif. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et surtout l'amortissement, ce qui annule souvent l'imposition. Le réel est plus avantageux dès que charges et amortissements dépassent 50 % des loyers.
Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?
Au régime réel, vous étalez comptablement le coût du logement (hors terrain) et du mobilier sur leur durée d'usage. Cette charge déductible réduit le résultat imposable sans sortie de trésorerie et peut ramener l'impôt sur les loyers à zéro pendant des années.
Faut-il un expert-comptable pour gérer une LMNP ?
Ce n'est pas obligatoire mais vivement conseillé au régime réel : comptabilité, amortissements et liasse fiscale 2031 demandent de la technicité. De nombreux cabinets en ligne proposent des forfaits LMNP à quelques centaines d'euros par an, souvent rentabilisés par l'économie d'impôt.