Entrez vos loyers, vos charges et votre tranche d'imposition : le simulateur calcule l'imposition annuelle dans les deux régimes, amortissement compris, et chiffre la contrepartie de l'IS à la revente. Taux 2026.
Régime par défaut : chaque associé est imposé sur sa part de loyers nets, sans amortissement possible.
Amortissement du bâti déduit, IS à 15 % puis 25 %, flat tax uniquement si distribution.
À prix de revente égal au prix d'achat, une SCI à l'IR ne dégage aucune plus-value imposable. Une SCI à l'IS, elle, est taxée sur les amortissements réintégrés : la plus-value professionnelle se calcule sur la valeur nette comptable, pas sur le prix d'achat.
Vous penchez pour l'IS ? Bilan, liasse fiscale et amortissements imposent une vraie comptabilité : comptez 60 à 150 € HT/mois. Notre guide détaille le coût d'un expert-comptable pour une SCI.
Comparer les experts-comptables en ligneEstimation indicative fondée sur les taux connus en août 2026 (les revenus fonciers conservent 17,2 % de prélèvements sociaux ; la flat tax sur dividendes est passée à 31,4 % au 1er janvier 2026). Le résultat réel dépend de votre situation : nombre d'associés, part de terrain réelle, travaux, évolution du bien et de votre TMI. Faites valider le choix de régime par un expert-comptable avant d'opter : l'option IS devient irrévocable après 5 ans.
Pendant la détention, l'IS gagne presque toujours : l'amortissement du bâti réduit le résultat imposable, parfois jusqu'à zéro, alors qu'à l'IR chaque euro de loyer net subit votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La contrepartie arrive à la revente : l'IS réintègre les amortissements dans la plus-value taxable, quand l'IR profite d'abattements qui effacent l'impôt après 22 ans. Le simulateur ci-dessus chiffre les deux effets pour votre cas. Pour aller plus loin, lisez notre guide SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir.
Le bâti (souvent 80 à 90 % du prix, le reste étant le terrain) est amorti par composants sur 20 à 50 ans, soit environ 2 à 2,5 % par an en moyenne. Cette charge comptable, sans sortie d'argent, vient réduire le résultat imposable chaque année. Le simulateur retient 2 % sur 85 % de la valeur du bien.
Plus depuis la loi de finances pour 2019 : une SCI qui opte pour l'IS (article 239 du CGI) peut renoncer à son option jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option. Au-delà, elle devient définitivement irrévocable. Attention, une renonciation est elle aussi définitive : impossible de ré-opter ensuite.
La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable : prix d'achat moins tous les amortissements passés. Ces derniers sont donc réintégrés dans le gain taxable à l'IS, et la distribution du produit de vente aux associés subit encore la flat tax de 31,4 %. À l'IR, le régime des particuliers s'applique : 19 % d'IR et 17,2 % de PS avec abattements par année de détention, jusqu'à l'exonération totale d'IR après 22 ans.
Fortement recommandé : comptabilité d'engagement, tableau d'amortissement, bilan et liasse fiscale 2065 chaque année. Comptez 60 à 150 € HT/mois en ligne, contre 30 à 50 € pour une SCI à l'IR. Notre comparateur et notre article sur le coût de la comptabilité d'une SCI détaillent les tarifs réels.