LMP (Loueur Meublé Professionnel)
Statut fiscal de la location meublée applicable quand les recettes annuelles dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Les loyers sont imposés en BIC, avec déduction des charges et amortissements au réel, imputation des déficits sur le revenu global et régime des plus-values professionnelles.
Sommaire
Définition détaillée
Le Loueur Meublé Professionnel (LMP) est un statut fiscal qui s'applique à la location de logements meublés lorsque cette activité prend une dimension importante dans les revenus du foyer. Le basculement vers le statut n'est pas un choix : il est automatique dès que les deux seuils légaux sont franchis.
Comme toute location meublée, les loyers ne relèvent pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette qualification change tout : elle ouvre la déduction des charges réelles et de l'amortissement du bien, un mécanisme comptable absent de la location nue.
Les deux conditions du statut
Deux conditions doivent être réunies en même temps pour relever du LMP. Elles s'apprécient au niveau du foyer fiscal, sur l'ensemble des biens loués en meublé :
- Recettes supérieures à 23 000 € par an : on additionne tous les loyers meublés encaissés par le foyer sur l'année civile, charges comprises.
- Recettes supérieures aux autres revenus d'activité : ces loyers doivent dépasser la somme des autres revenus professionnels du foyer (salaires, pensions, autres BIC ou BNC).
Si une seule des deux conditions n'est pas remplie, le loueur reste LMNP. Un salarié qui perçoit 30 000 € de loyers meublés mais 45 000 € de salaire reste ainsi non professionnel, car ses loyers ne dépassent pas ses salaires.
Les avantages fiscaux
Le régime réel du LMP donne accès à quatre leviers que la location nue ne permet pas :
- Déduction des charges au réel : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, honoraires comptables et travaux se déduisent des loyers.
- Amortissement du bien : le bâti (hors terrain), le mobilier et les travaux se déduisent chaque année sur leur durée d'usage, ce qui efface souvent l'impôt sur les loyers pendant longtemps.
- Imputation des déficits sur le revenu global : contrairement au LMNP, un déficit d'exploitation (hors amortissements) s'impute sans plafond sur les autres revenus du foyer, ce qui réduit l'impôt global.
- Régime des plus-values professionnelles à la revente, avec une exonération possible après cinq ans d'activité si les recettes restent sous certains seuils, ainsi qu'une exonération de plus-value liée à la durée de détention du bien.
Exemple chiffré
Un investisseur loue deux appartements meublés. Voici son résultat annuel au régime réel :
| Loyers encaissés | 36 000 € |
| Intérêts d'emprunt | - 9 000 € |
| Taxe foncière, assurance, gestion | - 4 000 € |
| Honoraires comptables | - 1 000 € |
| Résultat avant amortissement | 22 000 € |
| Amortissement du bâti et du mobilier | - 22 000 € |
| Résultat imposable | 0 € |
L'amortissement absorbe le bénéfice : le loueur perçoit 36 000 € de loyers sans impôt sur le revenu pour cette année. La part d'amortissement au-delà de 22 000 € qui aurait créé un déficit se reporte sur les exercices suivants.
Différence avec le LMNP
Le LMNP et le LMP partagent la même base : imposition en BIC et amortissement du bien au réel. Les écarts portent sur trois points décisifs.
| Critère | LMNP |
| Seuils de recettes | jusqu'à 23 000 € ou < autres revenus |
| Imputation des déficits | revenus meublés uniquement |
| Plus-value à la revente | particuliers (abattement par durée) |
| Cotisations sociales | non (prélèvements sociaux 17,2 %) |
| Amortissement du bien | oui |
| Critère | LMP |
| Seuils de recettes | > 23 000 € ET > autres revenus |
| Imputation des déficits | revenu global sans plafond |
| Plus-value à la revente | professionnelles (exonération possible) |
| Cotisations sociales | oui (affiliation obligatoire) |
| Amortissement du bien | oui |
Le LMP est plus favorable sur les déficits et la revente, mais il entraîne des cotisations sociales et une gestion plus lourde. Le passage de l'un à l'autre suit mécaniquement le niveau des recettes.
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Quels sont les deux seuils pour être Loueur Meublé Professionnel ?
Deux conditions cumulatives : les recettes locatives annuelles du foyer fiscal dépassent 23 000 € et ces recettes sont supérieures à la somme des autres revenus d'activité du foyer (salaires, BIC, BNC, pensions). Si une seule des deux conditions n'est pas remplie, vous relevez du statut LMNP, le loueur meublé non professionnel.
Quelle est la différence entre LMP et LMNP ?
Les deux imposent les loyers en BIC et permettent l'amortissement du bien au régime réel. Trois différences : en LMP les déficits s'imputent sur le revenu global sans limite, alors qu'en LMNP ils ne s'imputent que sur les revenus de même nature. À la revente, le LMP relève des plus-values professionnelles (avec exonération possible sous conditions d'ancienneté et de recettes), le LMNP des plus-values immobilières des particuliers. Enfin le LMP entraîne une affiliation sociale, pas le LMNP.
Le Loueur Meublé Professionnel paie-t-il des cotisations sociales ?
Oui. L'activité de LMP est considérée comme professionnelle, ce qui entraîne une affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (ou au régime général selon la nature de la location) et le paiement de cotisations sociales sur le bénéfice, en lieu et place des prélèvements sociaux de 17,2 % appliqués au LMNP.
Peut-on amortir le bien en LMP ?
Oui, au régime réel. Le LMP déduit l'amortissement du bâti (hors valeur du terrain), du mobilier et des travaux, ce qui réduit fortement le résultat imposable, souvent jusqu'à annuler l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années. La part d'amortissement non déduite car elle créerait un déficit est reportable sans limite de durée.
Le statut LMP est-il compatible avec une SCI ?
Une SCI classique à l'impôt sur le revenu n'est pas adaptée à la location meublée, qui relève des BIC : louer en meublé via une SCI à l'IR risque de la faire basculer à l'impôt sur les sociétés. La location meublée se détient plutôt en direct ou via une société soumise à l'IS. Un expert-comptable valide la structure avant l'investissement.
Affiliation sociale
C'est la contrepartie principale du statut : le LMP est affilié à un régime social des indépendants et paie des cotisations sociales sur son bénéfice, là où le LMNP acquitte seulement les prélèvements sociaux de 17,2 %. Quand le résultat imposable est nul grâce aux amortissements, une cotisation minimale reste due.
Cette affiliation ouvre aussi des droits (retraite, prévoyance) et rend les cotisations elles-mêmes déductibles du résultat. La structure de détention mérite d'être calée en amont : une SCI à l'impôt sur le revenu n'est pas adaptée à la location meublée, qui relève des BIC et peut faire basculer la société à l'impôt sur les sociétés.